ОБОБЩЕНИЕ

судебной практики рассмотрения Кызылским городским судом в 2022-2024 годах дел по исковым заявлениям органов государственной власти и местного самоуправления, а также прокуроров об оспаривании прав граждан на земельные участки

 

Во исполнение задания председателя судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва проведено обобщение судебной практики рассмотрения судом в 2022-2024 годах гражданских дел по исковым заявлениям органов государственной власти и местного самоуправления, а также прокуроров об оспаривании прав граждан на земельные участки.

 

Согласно информации, представленной отделом обеспечения судопроизводства по гражданским делам, в отчете формы № 2 о работе судов общей юрисдикции по рассмотрению гражданских, административных  дел по первой инстанции по спорам, связанных с землепользованием, рассмотренных Кызылским городским судом Республики Тыва за 2022-2024 годы,  были рассмотрены требования, связанные с оспариванием прав граждан на земельные участки, а именно:

- о расторжении договора аренды земельного участка;

- о признании недействительными архивной выписки, договора купли-продажи земельного участка, записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности на земельный участок, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей о государственной регистрации права собственности на земельный участок, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка;

- о признании строения самовольной постройкой, возложении обязанности  снести строения;

- о признании недействительными договора аренды земельного участка и его расторжении, признании недействительной и исключении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации договора аренды земельного участка, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние и вернуть земельный участок;

-об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании и сносе самовольной постройки, приведении земельного участка в первоначальное состояние;

-о признании права собственности на земельный участок;

- об изъятии земельного участка и жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на земельный участок и жилое помещение;

- о признании недействительным договора о бесплатной передаче земельного участка в общую долевую собственность, применении последствий недействительности сделки.

 

Согласно статистическим данным и сведениям Государственной автоматизированной системы «Правосудие» Кызылским городским судом Республики Тыва в 2022 году  рассмотрено 50 дел, связанных с оспариванием прав граждан на земельные участки; с вынесением решения – 34 дела: из них с удовлетворением иска – 30 дел, об отказе в удовлетворении исковых требований – 4 дела, оставлено без рассмотрения- 12 дел; 8 дел было обжаловано в апелляционном порядке: из них по 2 делам – решения оставлены без изменения, по 1 делу – решение отменено в части с вынесением нового решения, по 4 делам – решения  отменены полностью с вынесением новых решений, 1 дело изменено. Из 8 обжалованных дел в апелляционном порядке обжаловано в кассационном порядке 4 дела: из них по 3 делам апелляционные определения оставлены без изменения, по 1 делу решение и апелляционное определение оставлены без изменения.

За 2023 год - 20 дел по спорам указанной категории; с вынесением решения – 19 дела: из них с удовлетворением иска – 18 дел, об отказе в удовлетворении исковых требований – 1 дело, прекращено - 1 дело. Из числа рассмотренных дел  в 2023 году 6 гражданских дел было обжаловано в апелляционном порядке: из них 2 дела – без изменения, 4 дела – отменено. Из 6 обжалованных дел в апелляционном порядке обжаловано в кассационном порядке 2 дела: из них по 1 делу апелляционное определение оставлено без изменения, по 1 делу кассационная жалоба возвращена в связи с не устранением недостатков.

За 2024 год – 4 дела по спорам указанной категории; с вынесением решения – 4 дела: из них с удовлетворением иска – 1 дело, об отказе в удовлетворении исковых требований – 2 дела, оставлено без рассмотрения 1 дело.

 

При вынесении решений судами применялись нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Конституционного закона Республики Тыва от 27.11.2004 № 886 ВХ-1 «О земле», разъяснения  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и другие законы и нормативные правовые акты.

 

 Анализ рассмотренных дел позволяет прийти к выводу, что, судьями, в основном, верно применялись нормы материального права и процессуального права, однако в некоторых случаях допускались ошибки в применении норм законодательства.  

 

Так, по гражданскому делу № 2-*/2022 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось в суд с иском к *, *, *, *, *, государственному бюджетному учреждению «Национальный архив Республики Тыва», мэрии г. Кызыла о признании недействительными архивной выписки из решения исполнительного комитета Кызылского городского совета народных депутатов «Об отводе земельных участков предприятиям и организациям города», договора купли-продажи земельного участка и записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности на земельный участок и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, ссылаясь на то, что 08.01.2017 за *. зарегистрировано право собственности на приусадебный земельный участок, расположенный по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. *, с кадастровым номером *. Основанием для регистрации права собственности послужила архивная выписка от 26.12.2016 №4190 из решения исполнительного комитета Кызылского городского совета народных депутатов от 10.06.1988 № 264 «Об отводе земельных участков предприятиям и организациям города». В последующем земельный участок продан, и с 24.03.2017 право собственности на спорный участок зарегистрировано за *. Прокуратурой г.Кызыла 29.04.2019 в адрес Министерства внесено представление об устранении нарушений закона, в котором  указано о фактах регистрации прав на земельные участки, в том числе на участок, имеющий кадастровый номер *, на основании поддельных документов (пункт 35). Управлением экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Республике Тыва на основании обращения архивного учреждения проведена экспертиза подлинности документов, и 14.09.2017 сообщено о том, что подписи председателя комитета и секретаря комитета, соответственно, *. и *., в решении исполнительного комитета Кызылского городского совета народных депутатов от 10.06.1988 № 264 выполнены другими лицами. Таким образом, архивная выписка от 26.12.2016 №4190 является недействительной, сведения о земельном участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании подложного документа. По изложенным основаниям нарушены права Министерства как органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками на территории г. Кызыла, государственная собственность на которые не разграничена, поэтому договоры купли-продажи земельного участка являются недействительными, сведения о праве * на земельный участок подлежат исключению из ЕГРН, а спорный земельный участок – истребованию из незаконного владения * в пользу Министерства.

Не согласившись с иском, ответчик *. обратилась со встречным иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва, * о признании добросовестным приобретателем земельного участка и жилого дома.

В обоснование встречного иска ссылается на то, что спорный земельный участок приобретен *.2017 по договору купли-продажи за 800 000 рублей. На момент осмотра участка имелись документы о праве собственности *., участок был поставлен на кадастровый учет под №*, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – приусадебный земельный участок. *. утверждал об отсутствии обременений и правопритязаний, в многофункциональном центре  специалисты провели проверку, в связи с чем, у нее не имелось оснований усомниться в юридической чистоте сделки. Заключив договор купли-продажи, осуществила государственную регистрацию. Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, направленного 10.11.2020, признано допустимым для размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Градостроительный план земельного участка утвержден. На земельном участке построен жилой дом, зарегистрировано ее прав собственности. Просит признать ее добросовестным приобретателем земельного участка.

При принятии решения суд исходил из следующего.

Положениями пункта 2 статьи 9, пункта 2 статьи 10 и пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

В пункте 1 статьи 25 ЗК РФ закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, одним из которых в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с абзацем 6 статьи 12 и статьей 13 ГК РФ признание судом акта государственного органа или органа местного самоуправления является одним из способов защиты гражданских прав.

Как следует из пункта 19.1 статьи 6 Конституционного закона Республики Тыва от 27.11.2004 № 886 ВХ-1 «О земле» (далее – Закон РТ № 886 ВХ-1), к полномочиям Правительства Республики Тыва по регулированию земельных отношений относится, в том числе, установление порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва».

Согласно части 1 статьи 8.1 Закона РТ № 886 ВХ-1 (в редакции Конституционного закона Республики Тыва от 19.01.2011 № 274 ВХ-1) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» – столицы Республики Тыва, осуществляет специально уполномоченный орган, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Статья 8.1 Закона РТ № 886 ВХ-1 введена Конституционным законом Республики Тыва от 21.04.2008 № 681 ВХ-2, при этом в ранее действовавшей редакции данная норма предусматривала, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» осуществляется органом местного самоуправления по регулированию земельных отношений мэрии г. Кызыла за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Судом установлено, что доводы Министерства о поддельности архивной выписки, выданной ГБУ «Государственный архив Республики Тыва» от 26.12.2016 № 4190, и на основании которой в соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ за *. 08.01.2017 в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, данным ответчиком вопреки статье 56 ГПК РФ не опровергнуты, доказательств того, что *. в 1988 году лично либо в лице законного представителя обращался с заявлением в уполномоченные органы власти о предоставлении спорного земельного участка, в 2017 году о предоставлении оспариваемой архивной выписки, суду не представлено.

Поскольку факт обращения за предоставлением спорного земельного участка ответчиком *. не подтвержден, уполномоченным органом решение о выделении ему земельного участка фактически не принималось, то оспариваемая архивная выписка, выданная ГБУ «Государственный архив Республики Тыва» от 26.12.2016 № 4190  из решения исполнительного комитета Кызылского городского совета народных депутатов от 10.06.1988 № 264 «Об отводе земельных участков предприятиям и организациям города» об отводе *. приусадебного участка по ул. * признана недействительной.

С учетом изложенного, последующие сделки по продаже земельного участка являются ничтожными, поскольку совершены неуправомоченными  отчуждателями (*, *.).

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченнымотчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимоих води. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (пункт 39 постановления № 10/22).

Исходя из положений статей 301 и 302 ГК РФ и приведенных разъяснений постановления № 10/22, поскольку *. является последующим приобретателем спорного земельного участка, то требование министерства к нему о признании недействительным договора купли-продажи от 17.03.2017 не подлежит удовлетворению, так как представляет собой ненадлежащий способ защиты права.

Вместе с тем, Министерством или иным уполномоченным органом действия, направленные на отчуждение спорного земельного участка, не совершались. Доказательств обратного ответчиками *. и *. суду не представлено.

Как указывалось выше, право собственности *. на спорный земельный участок было зарегистрировано в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поддельного документа (архивной выписки).

Следовательно, спорный земельный участок выбыл из владения истца (иного уполномоченного органа) помимо его воли.

Поскольку основания изъятия спорного земельного участка из владения *. возникли до исполнения договора купли-продажи, заключенного между *. и *., то последняя вправе обратиться в суд с иском к *. о возмещении убытков, причиненных изъятием спорного земельного участка.

При этом, мэрией г. Кызыла решение о выделении спорного земельного участка ответчику *. не принималось, архивная выписка  не выдавалась, следовательно, в удовлетворении указанного требования к ответчикам Мэрии г.Кызыла и *. отказано.

Разрешая встречные требования ответчика *. суд пришел к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010»О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременение отсутствующими.

Суд признал обоснованными доводы встречного иска о том, что *. в силу с. 8.1 ГК РФ является добросовестным приобретателем.  Однако, несмотря на то, что *. является добросовестным приобретателем, несет бремя содержания, в том числе по платежам за электроэнергию, владение спорным земельным участком невозможно, поскольку основополагающий документ, а именно архивная выписка является недействительной, соответственно, добросовестность *. юридической силы не имеет. Поэтому суд отказал в в удовлетворении встречного искового заявления о признании добросовестным приобретателем земельного участка и жилого дома.

Исковое заявление Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва к *, *, *, *, *, государственному бюджетному учреждению «Национальный архив Республики Тыва», мэрии г. Кызыла удовлетворено частично.

Постановлено: «Признать недействительной архивную выписку, выданную государственным бюджетным учреждением «Государственный архив Республики Тыва» 26.12.2016 за № 4190 из решения исполнительного комитета Кызылского городского совета народных депутатов от 10.06.1988 № 264 «Об отводе земельных участков предприятиям и организациям города» об отводе * приусадебного участка по ул. *, площадью 968 кв.м.

Признать недействительной и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись от 24.03.2017 № *3 о государственной регистрации права собственности * на земельный участок по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. *, с кадастровым номером *.

Истребовать из незаконного владения *, *, *, * в пользу министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва земельный участок по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. *, с кадастровым номером *.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 29.06.2022 постановлено указанное решение  в части удовлетворения исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва к * о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности на земельный участок, к *, *, *, * об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска * к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва, * о признании добросовестным приобретателем земельного участка и жилого дома отменить, принять в этой части новое решение следующего содержания:

«В удовлетворении исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва к *о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности на земельный участок и к *, *, *, * об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения отказать.

Встречное исковое заявление * к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва, * о признании добросовестным приобретателем земельного участка и жилого дома удовлетворить.

Признать * добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером * и жилого дома с кадастровым номером *, расположенных по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица *.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва и * в пользу * в счет возмещения расколов по оплате государственной пошлины по 150 рублей с каждого».

Абзац шестой резолютивной части решения изложить в следующей редакции: «Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Национальный архив Республики Тыва» и * государственную пошлину в доход бюджета городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» в размере по 3000 рублей с каждого».

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения».

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.11.2022 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Тыва от 29.06.2022 оставлено без изменения, кассационная жалоба Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва без удовлетворения.

 

 В большинстве случаев  по другим  аналогичным делам по искам Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва к Государственному бюджетному учреждению «Национальный архив Республики Тыва», Мэрии г. Кызыла о признании недействительными архивных выписок,  признании недействительным постановления  председателя администрации г. Кызыла  в части отвода земельного участка решения принимались правильные решения.

 

           

            По гражданскому делу № 2-*/2022 заместитель прокурора г. Кызыла  Ховалыг И.Р., действуя в интересах муниципального образования и неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к *, Департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии г. Кызыла о признании незаконными результатов открытого аукциона размещенного на официальном сайте www.torgi.gov.ru на право заключения договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности проведенного аукциона, обязании опубликовать в сети «Интернет» на официальном сайте www.torgi.gov.ru и официальном сайте органов местного самоуправления городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» информацию о недействительности результатов открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, признании незаконным договора аренды о передаче земельного участка и применении последствия его недействительности, признании незаконным разрешения на строительство нежилого здания, обязании снести объект незавершенного строительства в виде фундамента нежилого здания за свой счет, обязании освободить вышеуказанный земельный участок от построек и передать в первоначальном виде по акту приема-передачи в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, со снятием с учета в Едином государственном реестре недвижимого имущества записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в виде фундамента нежилого здания.

При принятии решения суд исходил из следующего.

Согласно части 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании части 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс РФ) земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Из части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ следует, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу части 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно части 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из статьи 39.2 Земельного кодекса РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В части 1 статьи 609 данного кодекса указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В силу статьи 39.11 Земельного кодекса РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1).

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе (п. 18 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

Суд, руководствуясь положениями статьями 39.6, 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ, статьями 166, 167, 449 ГК РФ, ст. 45 ГПК РФ, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что ответчик Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии г. Кызыла при организации и проведении торгов допустил нарушения, не обеспечив опубликование извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, тем самым ответчиком не была соблюдена процедура организации торгов, с обеспечением возможности всем заинтересованным лицам ознакомиться с соответствующей информацией и условиями проводимого аукциона.

Суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор аренды земельного участка вопреки вышеупомянутым требованиям гражданского и земельного законодательства, заключен без опубликования извещения о проведении аукциона  в средствах массовой информации по месту нахождения земельного участка, что не соответствует закону и нарушает публичные интересы и законные права неограниченного круга лиц на справедливый и равный доступ к получению земельного участка в пользование.

Исковое заявление заместителя прокурора г. Кызыла Ховалыг И.Р. к *, Департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии г. Кызыла удовлетворено в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Тыва от 14.09.2023 решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 27.10.2022 отменено полностью, с вынесением нового решения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.02.2024 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Тыва от 14.09.2023 оставлено без изменения, кассационная жалоба представителя *. – * оставлена без удовлетворения.

 

          По гражданскому делу № */2022  Федеральное государственное казенное учреждение «Пограничное Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Республике Тыва» обратилось в суд к * с иском о признании жилого дома самовольной постройкой, обязании осуществить снос самовольной постройки, указывая, что * проживает в жилом доме с хозяйственными постройками на огороженном земельном участке общей площадью 870 кв.м. без правоустанавливающих документов на не отведенном для этих целей земельном участке, расположенном по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, микрорайон Спутник с кадастровым номером *, и без получения на это необходимых разрешений. В соответствии со сведениями из ЕГРН, вышеуказанный земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под учебный полигон, с уточненной площадью 1638512 кв.м., закреплен за Федеральным государственным казенным учреждением «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Республике Тыва» ИНН *. Также данный земельный участок является собственностью Российской Федерации. Пограничному управлению стало известно о нарушении его прав и законных интересов как собственника земельного участка 12.02.2021 из письма Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва № 24-*/1486 от 08.02.2021. В данном письме уполномоченный орган попросил Пограничное управление провести проверку использования земельного участка на предмет наличия/отсутствия незаконных построек на территории участка с кадастровым номером *.  Из письма следует, что на земельном участке выявлено 6 незаконных построек без правоустанавливающих документов (самовольно возведенных гражданами). Вина ответчика *. подтверждается постановлением о назначении административного наказания от 26.07.2021 по делу №25мзк/2021, выданным заместителем главного государственного инспектора по г. Кызылу по использованию и охране земель *. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва.

При принятии решения суд исходил из следующего.

Согласно ст. 1 и 55 Конституции Российской Федерации, Российская Федерация – правовое государство, а права человека могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с п. 1 и п. 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 24, 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство… Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения

Судом установлено, что ответчик *. самовольно построил жилой дом и хозяйственные постройки на земельном участке с кадастровым номером * по адресу: Республика Тыва, г. Кызыла, микрорайон Спутник, принадлежащем истцу, поскольку у него отсутствуют правоустанавливающие документы, подтверждающие законность использования земельного участка под строительство жилого помещения, разрешение на строительство жилого дома на спорном земельном участке, доказательства соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве жилого помещения. При этом данный земельный участок не отведен для строительства жилых помещений, так как  разрешенным видом использования является использование под учебный полигон.

Иск о признании самовольной постройкой жилого дома, хозяйственных построек и возложении на ответчика обязанности их сноса обоснован и удовлетворен.

Решение суда вступило в законную силу 21.06.2022.

 

          По гражданскому делу № 2-*/2023 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось в суд с иском к *  об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,  сносе самовольной постройки, указывая, что ранее * обращалась в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке с кадастровым номером *, расположенном по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, в 150м в северном направлении от участка *, однако производство по делу было прекращено. Спорная постройка, возведенная ответчиком, на принадлежащем истцу земельном участке нарушает целевое использование участка, не отвечает градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, нарушает законные права и интересы Министерства, в связи с чем подлежит сносу.  Распоряжение об утверждении схемы расположения земельного участка не является основанием для строительства объекта капитального строительства. Актом осмотра земельного участка № 18 от 26.04.2023 г установлено, что участок огорожен деревянным забором, на территории огороженного земельного участка находится деревянный дом без окон. Поскольку земельный участок для строительства спорного строения ответчику не предоставлялся в установленном законом порядке, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию не получены, строение должно быть снесено, а земельный участок приведен в первоначальное состояние.

При принятии решения суд исходил из следующего.

 Судом применены положения норм пункта 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ),  пункта 1 статьи 263 ГК РФ, пункта 1 статьи 222 ГК РФ; подпункта 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ),  подпункта 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ, ст. 304   ГК РФ.

Суд, оценив приведенные доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, что правоустанавливающих документов, подтверждающих законность владения и пользования ответчиком указанным земельным участком для строительства по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, в * в северном направлении от участка *, не имеется, при этом земельный участок незаконно выбыл из владения истца, следовательно, поэтому решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 20.07.2022 исковое заявление Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва к  * об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,  сносе самовольной постройки  удовлетворено.

Постановлено: «Истребовать из чужого незаконного * земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, в 150 м. в северо-восточном направлении  от участка ул. *.

Признать строения возведенные * самовольной постройкой и обязать * в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу снести за свой счет - объект строительства (жилой дом), деревянные ограждения (забор), расположенные по периметру земельного участка с кадастровым номером * по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл,  в 150 м. в северо-восточном направлении  от участка ул. *.

Предоставить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва право, если * не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет исполнить решение суда с взысканием в последующем  необходимых расходов.

Взыскать с * государственную пошлину в размере 300 рублей в бюджет муниципального образования - городского округа «Город Кызыл Республики Тыва».

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 02.05.2024 решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 20.07.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика * без удовлетворения.

 

По гражданскому делу № 2-*/2024 заместитель прокурора г.Кызыла Республики Тыва обратился в суд в интересах  неопределенного круга лиц и муниципального образования городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» с  иском  (с учетом уточнений) к *, * о  признании   недействительными  договора аренды земельного участка и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,  признании объекта капитального строительства самовольной постройкой,  возложении обязанности снести самовольную постройку, выселении.

Иск мотивирован  тем, что прокуратурой г. Кызыла  проведена проверка соблюдения  требований земельного и  градостроительного  законодательства на территории г. Кызыла, в ходе которой выявлены нарушения.

Так,  на основании договора аренды  земельного участка  от 30.07.2021 №09-АЗУ/ДАГ и ЗО-02-2021, заключенного между Департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии г. Кызыла  и *., земельный  участок  с   кадастровым  номером   *,  общей площадью 1000 кв.м.,   расположенный   по  адресу:  г. Кызыл,   с западной  стороны  жилого  дома № 176  по ул. Аратская,  незаконно передан из муниципальной собственности.

Право муниципальной собственности городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» на земельный участок с кадастровым номером * зарегистрировано  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  27.05.2023.

30.11.2023 между *. и *. заключен  договор переуступки прав по договору аренды земельного участка от 30.07.2021 №09-АЗУ/ДАГ и ЗО-02-2021.

03.12.2021 проведена государственная регистрация договора аренды вышеуказанного земельного участка на имя  *.

В качестве основания для государственной регистрации Департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии г. Кызыла  представлены сведения о проведенном аукционе на праве продажи  указанного земельного участка.

Однако торги на право продажи указанного земельного участка не проводились, решение о  проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в  муниципальной собственности, не принималось, что подтверждается информацией Мэрии г. Кызыла и сведениями сайта торги.гов.ру.         

*.  и  *.  с заявлениями о представлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства не обращались, соответственно, публикация на  официальном сайте  не размещалась.

Договор аренды земельного участка, заключенный с *., является недействительным   в  силу ничтожности,  поскольку заключен с нарушениями  требований   ст.ст. 39.12,  39.18   Земельного кодекса Российской Федерации и в отсутствие публичных процедур, установленных Федеральным законом от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», поэтому подлежит признанию  ничтожным также договор переуступки прав,  заключенный между *.  и *.

*. на  данном земельном участке незаконно  построен жилой дом,  в отсутствие правоустанавливающих документов.  Данный объект является самовольной постройкой.  Нарушениями требований земельного законодательства,  допущенными *.,  выразившимися в  самовольном занятии земельного участка с кадастровым номером *,  муниципальному образованию городскому округу «Город Кызыл Республики Тыва»  причинен ущерб  на сумму 963361,87 руб.

В уточненном иске  прокурор  просит  признать  недействительным договор аренды земельного участка от 30.07.2021 №09-АЗУ ДАГиЗО-02-2021, заключенный между Департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии г. Кызыла  и *;   признать  недействительным договор о передаче прав  и обязанностей по договору  аренды земельного участка от 30.11.2021,  заключенный между * и  *;   признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером  *,  местоположение:  Российская Федерация, Республика Тыва, г. Кызыл,  с западной стороны жилого дома №176 по ул. Аратская,  -  самовольной постройкой;   выселить  * из жилого дома,  расположенного на земельном участке с кадастровым номером  *, местоположение:  Российская Федерация, Республика Тыва,  г. Кызыл, с западной стороны  жилого дома №176 по ул. Аратская;  обязать *  в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу: снести за свой счет самовольную постройку,  расположенную  на земельном участке с кадастровым номером  *,  местоположение: Российская Федерация, Республика Тыва, г. Кызыл, с западной стороны жилого дома №176 по ул. Аратская,  привести в первоначальный вид, освободить земельный участок кадастровым номером  *, общей площадью 1000 кв.м. и возвратить земельный участок муниципальному образованию городскому округу «Город Кызыл Республики Тыва».

Судом из представленных доказательств установлено, что ни *, ни *. в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении  указанного  земельного участка не обращались,  извещение  о предоставлении  земельного участка  не публиковалось,   торги  (аукцион) по продаже  права на заключение договора аренды  данного земельного участка не проводились,  и   органом местного самоуправления   какое-либо  решение  о  предоставлении  *.  этого земельного участка  не принималось,  то  договор аренды земельного участка от 30.07.2021 №09-АЗУ ДАГиЗО-02-2021,  заключенный  в нарушение требований закона,   между Департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии г. Кызыла и *,  однозначно нарушает  публичные интересы и права  неопределенного круга лиц,  имевших право  принять участие в аукционе на право заключения договора аренды,   поэтому является недействительным (ничтожным).

Так как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), то основанный  на  ничтожной  сделке    договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды  земельного  участка  от 30.11.2021, заключенный между * и *,  также следует признать недействительным (ничтожным).

Поэтому требования прокурора о признании указанных договоров недействительными удовлетворены.

Решение суда вступило в законную силу 17.01.2025.

 

            Таким образом, изучение статистических данных и анализ вынесенных судебных актов показывает, что у судей Кызылского городского суда Республики Тыва рассмотрение дел данной категории, в большинстве случаев,  не вызывает затруднений в части применения норм материального права, регулирующих  рассматриваемые правоотношения.

        

           Вместе с тем,   имеются вопросы, требующие разъяснения:

 

1. о применении к данным правоотношениям срока исковой давности (подлежит ли применению срок исковой давности, если речь идет о защите  публичных интересов, так как положение о том, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется, из постановления Пленума Верховного Суда РФ №10/22 исключено);

 

2.        о способе защиты гражданского права (всегда ли неправильный способ защиты прав влечет решение об отказе в иске).

          

          Например,  по делу № 2-*/2023  по исковому заявлению Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва к *, * о признании зарегистрированных прав собственности на жилые дома отсутствующими, суд исследовал вопрос о применении  срока исковой давности  (решение от 09.11.2023) и   о том, что избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

           Так, суд установил, что  Управлением Росреестра по Республике Тыва за *. 10.11.2016 зарегистрированы права собственности на:

- здание – жилой дом, с кадастровым номером *, по адресу: Республика Тыва, *», ул. *

- здание – жилой дом, с кадастровым номером *, по адресу: Республика Тыва, *

Постановка на учет и регистрация прав осуществлена на основании технического плана, изготовленного кадастровым инженером.

Однако в ходе выездной проверки установлено, что по указанным адресам жилые дома отсутствуют, что зафиксировано актами осмотра.

Истец указывал, что регистрация прав на здания, записи в ЕГРН о праве собственности *., внесенные без правовых оснований, нарушают права Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва в отношении земельных участком и не позволяет в полной мере осуществлять возложенные на него законом полномочия по распоряжению находящимися на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» земельными участками, являющимися неразграниченной государственной собственностью. Просит признать отсутствующими зарегистрированные права на вышеуказанные здания.

 Суд указал, что  согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ судебной защите подлежат только нарушенные либо оспариваемые права, при этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения, а также гарантировать восстановление нарушенных прав.  Лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение или оспаривание ответчиком его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Выбор способа защиты должен являться правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлено лицу, в чьем владении находится спорное имущество, являющееся одновременно с другим лицом собственником этого имущества в силу записи в ЕГРН.

Суд пришел к выводу,   что истцом избран неверный способ защиты права, так как удовлетворение такого иска не приведет к восстановлению права.

 По ходатайству о применении последствий пропуска срока исковой давности суд указал, что в соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.  С настоящим иском в суд Министерство обратилось в пределах трехлетнего срока исковой давности, в связи с чем доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд счел  необоснованными.

 

             Судья                                                                            Л.Т. Сватикова